• 06. November 2023
• Immobilien
• von Markus Frieser

Lage, Lage, Lage:
Was in der Immobilienkrise zu beachten ist

Wer hätte das gedacht: Noch 2022 boomten die Immobilienpreise, doch nun ist Stillstand am Bau. Hohe Zinsen und hohe Baukosten setzen der ganzen Branche schwer zu. Wer nun tätig werden möchte oder muss, benötigt eine professionelle Beratung. Diese bietet unser WERTIQ Family Office.

Der deutsche Immobilienmarkt steckt in einer heftigen Krise. Stark gestiegene Baukosten und die ebenfalls deutlich höheren Hypothekenzinsen haben zu einem perfekten Sturm geführt. Da sich viele Projekte, die noch unter ganz anderen Voraussetzungen geplant und entwickelt wurden, nicht mehr rechnen, ziehen die Wohnungsbaugesellschaften die Reißleine. Reihenweise werden Bauvorhaben getoppt oder erst gar nicht begonnen, etliche Unternehmen sind bereits in die Insolvenz geschlittert. Kürzlich gab der Immobilienkonzern Vonovia bekannt, dass Zehntausende geplante Bauvorhaben derzeit auf Eis liegen. Auch viele private Verkäufer tun sich schwer, einen Käufer zu finden. Die Folge: Erstmals seit Jahren verlieren Immobilien wieder (leicht) an Wert. Im dritten Quartal sind sie laut Immowelt um 1,3 % gesunken.

Angesichts dieser Situation stellt sich für viele die Frage, was nun zu tun ist. Lohnt sich ein Immobilienkauf noch? Und worauf ist zu achten? Positiv ist, dass aktuell das Angebot von Wohnungen und Häusern, die sich derzeit auf dem Markt befinden, so groß wie seit Jahren nicht mehr ist. Dennoch sollte man sich davon nicht blenden lassen. Denn selbst wenn die Lage optimal ist, stellt sich die Frage der Finanzierbarkeit. Auf zehn Jahre und bei 20 Prozent Eigenkapital liegen der Zinssatz aktuell bei 4,5 % oder höher. Historisch gesehen ist das zwar deutlich unter dem Durchschnittszins von rund 6,5% (vergangene 30 Jahre). Allerdings sind seitdem die Immobilienpreise auch exorbitant gestiegen. Und auch wenn die Preise aktuell etwas nachgeben, ist diese Entwicklung doch deutlich unterproportional gegenüber dem gestiegenen Zins. Dies führt zu einem quasi Stillstand bei Immobilienverkäufen, da viele Kaufwillige die steigenden Kosten nicht mehr stemmen können.

Ein anschauliches Beispiel verdeutlicht das Dilemma: Ein Käufer, der bei einer 1%-Finanzierung (ohne Tilgung) monatlich 2.000 Euro zahlt, muss bei einem Zinssatz von 4,0 % bereits 8.000 Euro monatlich aufbringen. Diese drastische Differenz macht deutlich, dass Immobilien für viele Menschen schlichtweg nicht mehr erschwinglich sind.

Unklare Aussichten

Es bleibt unklar, ob sich diese Situation in absehbarer Zeit ändern wird. Um den Immobilienmarkt wieder anzukurbeln, wären nicht nur Zinssenkungen, sondern auch erhebliche Preisnachlässe seitens der Verkäufer erforderlich. Die restriktive Finanzierungspolitik der Banken verschärft die Lage zusätzlich. Früher wurde praktisch jeder Kauf finanziert, gerne auch zu 100 Prozent, doch inzwischen verlangen die meisten Kreditinstitute eine Eigenkapitalquote von mindestens 20 Prozent. Je höher diese Quote ist, desto günstiger werden die Finanzierungszinsen. Doch viele potentiellen Interessenten fehlen die Eigenmittel, weshalb sie als Käufer letztlich ausfallen.

Besitzer von Immobilien stehen ebenfalls vor Herausforderungen. Neue Gesetze wie das Gebäudeenergiegesetz und geplante EU-Richtlinien zur klimaneutralen Heizung sorgen für Unsicherheit. Ab 2045 sollen Heizungen komplett mit erneuerbaren Energien betrieben werden, was hohe Kosten für Hausbesitzer bedeuten kann. Im Extremfall kann dies zu einem finanziellen Fiasko führen, wenn die Investition in erneuerbare Energien den Wert der Immobilie übersteigt. Dies fühlt sich praktisch wie eine Enteignung an, da Immobilien kaum verkaufbar sind, wenn die Sanierungskosten den Wert übersteigen.

In dieser Situation ist es ratsam, nicht überstürzt zu handeln. Der Verkauf einer Bestandsimmobilie oder eine umfassende energetische Sanierung nach deutschem Recht sind keine einfachen Lösungen. Die EU kann nationale Beschlüsse konterkarieren, was zu rechtlichen Unsicherheiten führt.

Wenn eine Bestandsimmobilie in die Jahre gekommen ist oder in der zweiten oder dritten Generation vererbt wird, stehen Eigentümer vor schwierigen Entscheidungen: verkaufen, halten, sanieren oder abwarten? Diese Fragen sind nicht leicht zu beantworten, da jede Situation einzigartig ist. Es ist daher ratsam, einen erfahrenen Immobilienfachmann zu konsultieren, der über ein Netzwerk von Experten verfügt. Dieser kann die individuelle Situation des Immobilienbesitzers analysieren und fundierte Empfehlungen geben.

Angesichts der komplexen Lage auf dem Immobilienmarkt ist eine professionelle Beratung unerlässlich, um die richtigen Entscheidungen zu treffen. Das WERTIQ Family Office als eigenständige Einheit von HRK LUNIS steht mit seiner Expertise gerne zur Verfügung.

Sprechen Sie uns gerne an, am besten direkt unseren Leiter Immobilienmanagement, Hr. Markus Frieser.
E-Mail: markus.frieser@wertiq.de
Tel.: +49 (0)89 541 93 97-13